Хотя данные ЦБ по объему выдач ипотечных кредитов за декабрь и полный 2023 год еще не опубликованы, предыдущий годовой рекорд 2021 года, когда объем выдач ипотеки составил 5,7 трлн руб., был превышен еще в октябре, а за январь-ноябрь прошлого года объем выданных ипотечных кредитов приблизился к 7 трлн руб.
Ужесточение условий по ипотечным программам с господдержкой началось еще в сентябре, когда размер минимального первого взноса по льготным программам был повышен до 20%, затем в декабре минимальный размер первоначального взноса по программе «Льготная ипотека» увеличился до 30%, а максимальный размер кредита был установлен на уровне 6 млн руб. для всех регионов. Тем не менее, на фоне неопределенности относительно того, что будет происходить со льготными программами далее, а также высоких ставок по ипотеке, предоставляемой на рыночных условиях, спрос на жилищные кредиты оставался высоким. 26 декабря Ведомости писали о том, что доля сделок с господдержкой в ВТБ в этом месяце достигала 67% от общего объема выдач ипотеки, в Росбанке за 20 дней декабря эта доля составляла 68%, в ПСБ льготные программы на тот момент занимали более 70% от общего объема.
Общедоступность льготных программ в прошлом году способствовала увеличению цен в сегменте новостроек, а также увеличению спреда между ценой за квадратный метр на первичном и вторичном рынках — по данным Росстата, по итогам трех кварталов 2023 года средняя по России цена за метр в новом жилье выросла на 5%, превысив 134 тыс. руб., что почти на 42% выше средней стоимости метра на вторичном рынке.
Наряду с прочими ужесточениями уменьшился размер компенсации, получаемой банками от государства в рамках льготных программ — если до сентября эта компенсация составляла разницу между ключевой ставкой и ставкой по льготной программе плюс дополнительно 2,5 п.п., то с 23 декабря дополнительная надбавка составляла уже 1,5 п.п. Такая ситуация привела к ответным мерам со стороны крупнейших российских банков, включая Сбер, ВТБ и Альфа-банк, которые, стремясь сохранить рентабельность, стали предлагать застройщикам субсидировать недостающие проценты через оплату дополнительных комиссий.
Зампред правления ВТБ Георгий Горшков на прошлой неделе заявил, что в конце декабря с учетом снижения субсидий от государства льготные программы стали убыточными для банка. Исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка заявил о необходимости внедрения инструмента, который компенсировал бы нерентабельность выдачи по программам с господдержкой. По оценке Герасимовича, принимая во внимание повышение ЦБ макронадбавок для кредитов с высоким показателем долговой нагрузки, которое заработает в марте, без подобного компенсирующего инструмента падение на рынке господдержки по итогам первого полугодия 2024 года могло бы достигнуть 82% по отношению ко второму полугодию 2023 года, что соответствует среднемесячному объему выдач в 87 млрд руб. При этом с учетом внедрения инструмента субсидирования от застройщиков Герасимович приводит прогноз среднемесячного объема выдач в 313 млрд руб. в первом полугодии 2024 года.
Несмотря на подобные оценки, в ЦБ негативно отреагировали на ввод дополнительных комиссий для застройщиков, среди прочего отметив риски роста цен на жилье и увеличения дифференциации между новостройками и вторичным рынком.
Также, несмотря на заявления об отрицательной рентабельности льготных программ для банков, не все банки в январе ввели дополнительные комиссии для застройщиков, что привело к изменению долей на рынке ипотечного кредитования. Так, в конце прошлой недели Frank RG, ссылаясь на данные «Сделка.РФ», писали о том, что доля банка «Дом.РФ» в объеме регистраций ипотечных сделок в январе выросла до 22% по сравнению с 12% в декабре.
Ужесточение условий по ипотеке уже отражается на рынке. 18 января директор по развитию платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко сообщила о том, что доля одобрений ипотечных заявок в январе снизилась до 65% по сравнению с 83% в декабре 2023 года, а доля заявок без ответа увеличилась почти в шесть раз (статистика платформы учитывает 28 банков).
При этом снижение доступности льготных программ на примере Москвы пока не приводит к росту интереса к вторичному рынку — как пишет РБК со ссылкой на опрошенных экспертов, в первые три неполные недели января количество заявок на покупку нового жилья в Москве снизилось на 30-35% г/г, а по отношению к аналогичному периоду декабря сократилось втрое. Одной из причин, наряду с сезонностью, выступают высокие ставки по рыночной ипотеке. По данным «Дом.РФ», на 19 января средневзвешенная ипотечная ставка по топ-20 банков РФ для вторичного рынка составляла 16,94%.
Спасибо, что дочитали статью. Подписывайтесь на наши каналы в Telegram и ВКонтакте.
