Активы рыночных ЗПИФ недвижимости, доступных как квалифицированным, так и неквалифицированным инвесторам, по итогам прошлого года увеличились на 33% до 323,5 млрд руб., замедлив темпы прироста относительно 2022 года, когда активы подобных фондов увеличились на 78%. Об этом пишет Коммерсантъ, ссылаясь на данные управляющей компании «ПАРУС Управление активами». При этом опасения относительно замедления роста в четвертом квартале на фоне повышения ключевой ставки, о которых издание писало в конце октября, не оправдались. Если за девять месяцев 2023 года активы рыночных ЗПИФ недвижимости выросли на 21%, а в третьем квартале прибавили 7%, то по итогам четвертого квартала темпы роста активов для всех фондов увеличились до 9,5%. При этом основной вклад в общий рост в 2023 году внесли фонды для неквалифицированных инвесторов, активы которых выросли на 55% до 144 млрд руб. В четвертом квартале темпы роста активов таких фондов также были опережающими и составили 12,9% против роста в 7% для фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов.
На замедление темпов роста по сравнению с 2022 годом повлияло в том числе сокращение почти на 22% объема чистых притоков в фонды — в 2023 году чистый приток составил всего 71,9 млрд руб. по сравнению с более чем 92,1 млрд руб. годом ранее. Увеличение доходности фондов денежного рынка, а также рост доходности по депозитам на фоне повышения ключевой ставки во второй половине года могли оказать негативное влияние и на притоки в ЗПИФ недвижимости, поскольку такие инструменты в текущий момент дают возможность инвесторам получить сравнительно высокую доходность при принятии на себя меньших рисков.
Если говорить о перспективах на 2024 год, то здесь многое также будет зависеть от ключевой ставки и времени, когда в ЦБ решит перейти к смягчению денежно-кредитной политики. В ходе недавнего интервью агентству РИА Новости глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ видит пространство для снижения ставки в этом году, но произойти оно может скорее во втором полугодии.
Комментируя ситуацию, заместитель генерального директора КСП Капитал Управление Активами Дмитрий Ярцев отметил, что высокая ключевая ставка может в первую очередь затронуть фонды для неквалифицированных инвесторов:
Если говорить о неквальных фондах, то, скорее всего, рост ключевой ставки замедлит развитие такого рода проектов в связи с альтернативой в виде банковского вклада - более простого и понятного обывателю инструмента. Особенно сильно это бьет по рентный фондам, в которых доход пайщика образует арендный поток.
Для квальных фондов ситуация может быть двоякой. Ожидаемая многими стагнация рынка недвижимости может наступить быстрее в условиях роста ставки, и проекты, связанные с застройкой и развитием жилых объектов, могут оказаться под этим негативным влиянием. С другой стороны, благодаря стимулирующим мерам государства, таким как, например, МПТ, темпы развития промышленной недвижимости могут, не смотря на рост ставки, продолжить рост.
В качестве негативного фактора можно также отметить рост стоимости банковских кредитов, которые довольно часто получают фонды для реализации проектов, например девелоперских. Это может остановить ряд проектов, т.к. при высокой ставке может не сложиться модель или значительно увеличиться сроки реализации.
Считаем, что рост в индустрии фондов могут принести проекты в тех областях, в которых до сих пор ощущается дефицит качества и количества, например, в хорошие девелоперские проекты дата-центры, рекреационную инфраструктуру, проекты в аграрном секторе и проекты, связанные с землей сельскохозяйственного назначения. Такие фонды будут востребованы у разных типов инвесторов.
Говоря о сегментах, Дмитрий Ярцев призвал не торопиться с выводами относительно возобновления роста в сегменте офисной недвижимости и прокомментировал происходящие в нем изменения.
Говорить про рост сейчас преждевременно. Возможно, данные цифры связаны не только с рыночными проектами, но и от части являются следствием изменения структуры владения теми или иными проектами и объектами.
Хотя по итогам 2023 года можно заключить, что проекты с коммерческой недвижимостью скорее живы: увеличилась деловая активность и, как следствие, потребность в офисных пространствах. Также в прошлом году по-прежнему рос интерес арендаторов к смарт-офисам и коворкингам. Это связано в первую очередь с тем, что в текущих условиях они предлагают больше гибкости и удобства по сравнению с обычными офисами. Так, некоторые офисные пространства в 2023 году были переделаны в смарт-офисы и коворкинги и в этом виде приглашали арендаторов.
Спасибо, что дочитали статью. Подписывайтесь на наши каналы в Telegram и ВКонтакте.
