В России проходят торги по продаже необычных объектов недвижимости — усадеб и других объектов культурного наследия. На некоторые из них есть даже несколько заявителей, желающих вступить в процесс приобретения уникальной недвижимости. Особенно, если по такому объекту возможна поддержка инвестора.
Но сам процесс сложен, а итоговая стоимость приобретения часто достигает высоких значений и предполагает дальнейшие серьезные финансовые вложения в объект и развитие прилегающей инфраструктуры. Все это увеличивает для приобретателя финальный бюджет в несколько раз и готовит покупателя к длительному сроку окупаемости, если памятник архитектуры в будущем вообще может быть на самообеспечении.
В начале текущего года один из бизнесменов приобрел у «Дом.РФ» усадебный комплекс XVIII–XIX веков Воронцовых-Дашковых из 15 зданий общей площадью 5,9 тыс. кв. м. в селе Быково Московской области за 270,6 млн руб. – в 2 раза выше стартовой цены торгов. Новый хозяин усадьбы федерального значения по законодательству должен отреставрировать и обеспечить сохранность исторического облика памятника.
Эксперты утверждают, что минимальный срок окупаемости таких объектов составляет 10 лет. Но многое здесь решает редкость и историческая ценность, качество реставрации, возможность адаптации как бизнес-объекта с принесением регулярной прибыли и в целом концепция будущей монетизации. Также для некоторых инвесторов такой актив становится имиджевым, по аналогии с инвестициями в картины известных художников или редкие коллекционные предметы.
Как и в случае со стандартными активами недвижимости стоимость усадеб для инвесторов определяется в первую очередь их местоположением, близостью к крупным городам, площадью, архитектурным состоянием и ограничениями объекта. Такие активы, естественно, не являются массовыми, но среди инвесторов есть ценители их культурной значимости и финансового потенциала, например, как туристического объекта или event-площадки.
Редевелопмент усадебных комплексов в статусе памятников архитектуры несет с собой определенные ограничения. Но существуют и факторы особой инвестиционной привлекательности – льготные программы финансирования и кредитования от 3%, при условии, если объект имеет нужные параметры руинированного и неудовлетворительного состояния, с соответствующим заключение от культурного департамента. Это, конечно, облегчает, но не покрывает все значительные расходы инвестора на восстановление архитектурного объекта.
В прошлом году стартовала инвестиционная программа, по ней инвестор покупает и оформляет в собственность памятник за символический один рубль с обязательством полной реставрации в течение 5-7 лет. Также есть программа сдачи объектов культурного наследия в аренду — во время реконструкции происходит плата за аренду по утвержденной аукционом ставке, а затем ставка равняется рублю за квадратный метр. Так, в 2025 году по этой программе были переданы две исторические дачи в Сестрорецке, на базе которых планируется открыть гостиницы.
В списке «Дом.РФ» сейчас целый ряд объектов культурного наследия по всей России, которые планируют продавать. Например, архитектурный ансамбль по проекту Матвея Казакова и усадьбы Рябушинских и Нарышкиных XVIII–XIX веков в Москве, а также руины замка Заалау в Калининградской области, датируемые XIV веком. Также планируется к продаже дом Мусина-Пушкина в Москве, на Спартаковской улице (0,79 га, 11,3 тыс. кв. м), в котором сейчас находится Московский государственный строительный университет.
В общей сложности у Министерства культуры находятся около 140 тыс. ОКН по данным исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», пишет издание Коммерсант. Из них более 20 тыс. — усадьбы, но в удовлетворительном состоянии — всего 15–20%. В 2024–2025 годах продано менее 100 объектов по всей стране (данные Росреестра), что на 30% меньше, чем в допандемийные годы.
Такую недвижимость архитектурного и исторического значения чаще всего превращают после реставрации в гостиницы, офисы, жилые, торговые и ресторанные помещения. Длинный горизонт инвестирования, высокий чек затрат на восстановление и адаптацию под силу состоятельным, «терпеливым» и опытным инвесторам, которым интересно и которые готовы воссоздавать практически из руин уникальные здания и превращать их в новые места притяжения.
Спасибо, что дочитали статью. Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, ВКонтакте и Max
